不動産投資のリスクと、そのリスクを回避するために

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不動産投資のリスク

: 利回りが15％、20％などという言葉をよく聞きますが、利回りの高さだけに飛びつくのは危険がいっぱいです。どんなに利回りが高くても、価格が安くても借りる人がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。また、利回りの高い物件には何らかの難点があるということもよく言われていることですが、そのことを考えずに物件を確認することなく購入する人もいます。

: 全国平均の空き室率は13.1％にものぼり、特に東京以外の地方においては悪化の傾向にあります。また、全国の持ち家比率は６１．２％にものぼりこちらも増加傾向にあり、残りの40％の賃貸マーケットを奪い合うような状況です。しかも、空き室になり賃貸収入が得られなくても、毎月のローンや諸経費を支払わなくてはなりません。

: 不動産投資ブームが加熱するあまり、投資適正に欠ける投資家が増えていたり経験の浅い個人投資家を対象に、投資に向いていない物件をわざと紹介したり、多くのメリットを強調してデメリットは一切説明しない、販売時だけいいところを見せる、などといった悪質な行為を行う不動産業者も残念ながら存在するのが現状です。

: 日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少しています。ただし、東京・都心部に限って見てみると、都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。このように、マンション経営のリスクを回避するためには、都心部での好立地・好条件」を満たす物件を選択することが不可欠になります。

: 現行の建築基準法で定められているコンクリートの厚さで建築されたマンションは、一説によれば90年間利用可能であると言われています。また、近年では不動産に対しての法整備も進み、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しています。建物は、メンテナンスをきちんと行っていれば、ローンを完済する頃老朽化による建て替えはほとんど必要なく、また、きちんとした修繕計画ができていれば、それに基づいてメンテナンスが行われるので安心です。
(例)
■同潤会アパート→築後70年で建て替え
　※代官山：1927年に建設された日本最初の本格的コンクリート建て集合住宅
■丸ノ内ビルヂング→築後72年で建て替え
　※商業ビル：通称「丸ビル」

: ある学生の多く集まる街では、学生が賃貸住宅マーケットにおいて大きなウエートを占めています。入学当初は入居者がたくさんいるキャンパス近くのマンションでも、多くの学生が「アルバイトに不便」などの理由で途中から転居していくケースが多く、実際の平均空き室率は２割といった状況です。しかし、そんな物件とは知らずに投資目的で、キャンパス近くの物件を購入した投資家は空き室が続き、失敗してしまったとのことです。

: 普通のサラリーマンが東北と東海地方でそれぞれ中古マンションをフルローンで購入しました。合計で2億5000万だったそうです。販売会社は利回り13％と言っていたそうですが、それは満室時の想定利回りで、実際は2棟で約4割の空き室がありました。また２棟とも築20年近い物件にもかかわらず、大規模修繕がなされていません。外壁の修繕だけでも500万円くらいかかりそうです。現在の入居率でぎりぎり持ち出しになっていない水準ですが、これ以上空き室が発生してしまったらそのサラリーマンの収入ではとても補填しきれないでしょう。遅かれ早かれ破綻してしまうと思います。

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